Daň z nabytí nemovitých věcí 2016

Daň z nabytí nemovitých věcí je řešena zákonem č. 254/2016, kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Tato novela nabývá účinnosti dnem 1. 11. 2016.  Rozhodným dnem pro aplikaci příslušného znění zákona je okamžik vzniku daňové povinnosti, tj. den nabytí vlastnického práva k nemovité věci. 

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je tedy od 1.11. 2016 nabyvatel, novela obsahuje tyto další změny:

I. ZMĚNA V OSOBĚ POPLATNÍKA DANĚ
Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je vždy nabyvatel.  Zároveň novela odstraňuje institut ručení.
 
II. ZMĚNY V PŘEDMĚTU DANĚ
A. Změna u nabytí inženýrských sítí
Zdanění nově podléhá pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona (§ 2 písm. l) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí), která je částí inženýrské sítě, nebo nabytí spoluvlastnického podílu na takové budově. Zdanění tak nově nepodléhá nabytí těch částí inženýrských sítí, které nejsou budovou podle katastrálního zákona (např. nabytí vodovodního a kanalizačního potrubí).
 
B. Rozšíření na prodloužení práva stavby
Nově se za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které podléhá zdanění daní z nabytí nemovitých věcí, považuje i prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno.
 
C. Změny u přeměny právnických osob
Vynětí z předmětu daně z nabytí nemovitých věcí se nově netýká případů nabytí vlastnického práva k nemovité věci při převodu jmění na společníka. V případech převodu jmění na společníka, podle § 337 a násl. zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, ve znění pozdějších předpisů, je-li v majetku obchodní společnosti nebo družstva nemovitá věc, je nabytí vlastnického práva k této nemovité věci nově předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.
 
III. ZMĚNY V ZÁKLADU DANĚ
A. Základ daně u směny
V případě směny nemovitých věcí se při určení sjednané ceny za nabývanou nemovitou věc nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci. Za sjednanou cenu se považuje pouze případný doplatek či jiné poskytnuté plnění ( např. úhrada dluhu za prodávajícího). Srovnávací daňovou hodnotou je částka odpovídající 100% směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Je-li ale nabývací hodnotou výlučně sjednaná cena (tj. v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti), je součástí sjednané ceny i hodnota pozbývané nemovité věci, případně její část.
 
B. Rozšíření možnosti použití směrné hodnoty
 
Možnost použití směrné hodnoty je nově rozšířena také na případy nabytí vlastnického práva k pozemku, na kterém není trvalý porost s výjimkou náletových dřevin či živého plotu, a zároveň na něm není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do výměry 25 m2 a k němuž není zřízeno právo stavby.
 
C. Zjištěná cena v případě nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu
Je-li nabýváno vlastnické právo k obchodnímu závodu nebo jeho části, jejichž součástí je nemovitá věc, je nabývací hodnotou zjištěná cena. Pokud by byly do této zjištěné ceny obchodního závodu započteny dluhy převzaté nabyvatelem, zjištěnou cenou nemovité věci je pro účely určení základu daně nově zjištěná cena bez započtení těchto dluhů.
 
IV. ZMĚNY TÝKAJÍCÍ SE OSVOBOZENÍ OD DANĚ
A. Zavedení úplného osvobození nabytí nemovitých věcí územními samosprávnými celky
Nově je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci územními samosprávnými celky nebo dobrovolnými svazky obcí, a to vždy, kdy dochází k nabytí vlastnického práva k nemovité věci do majetku územního samosprávného celku, či dobrovolného svazku obcí.
 
V souvislosti s uvedenou změnou nemají územní samosprávné celky a dobrovolné svazky obcí povinnost podávat daňové přiznání.
 
B. Změna koncepce osvobození nových staveb a jednotek
Osvobození se nově vztahuje pouze na první úplatné nabytí stavby rodinného domu či jednotky v bytovém domě, které jsou dokončené nebo užívané. Osvobození se nevztahuje na případy vnabytí rozestavěné stavby nebo rozestavěné jednotky. Nabytí vlastnického práva k nemovité věci je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.

 

Jak určit výší daně z nabytí nemovitých věcí u prodeje zemědělské půdy a lesa. 

Základem daně z nabytí nemovitých věcí je tzv. nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj (náklady na vypracování znaleckého posudku, pokud je vyžadován). Daň z nabytí nemovitých věcí je 4 % ze základu.

Nabývací hodnotou se rozumí buď sjednaná cena, nebo srovnávací daňová hodnota, nebo zjištěná cena, nebo zvláštní cena. Která z nich to je, se určí přesným v zákonu uvedeným postupem. U běžných převodů nemovitosti kupní smlouvou je nabývací hodnota vždy ta vyšší z následujících dvou: sjednaná cena nebo srovnávací daňová hodnota. Zjištěná cena nebo zvláštní cena je nabývací hodnotou pouze v určitých zákonem stanovených případech (např. u finančního leasingu podle zákona upravujícího daně z příjmů)

Sjednanou cenou se rozumí realizovaná cena při prodeji. Srovnávací daňovou hodnotou se rozumí částka odpovídající buď 75 % směrné hodnoty nebo 75 % zjištěné ceny (ze znaleckého posudku), a to dle typu případu viz níže.

V případě prodeje nemovitosti se tedy vždy porovnává kupní cena s 75 % směrné hodnoty nebo 75 % zjištěné ceny.

 

a) Daň z nabytí nemovitých věcí – zemědělská půda

Pokud převádíte čistě zemědělskou půdu bez staveb, stromů a lesních porostů, půdu neurčenou k zastavění, můžete zvolit výpočet směrné hodnoty, protože zemědělské pozemky patří mezi vybrané nemovité věci uvedené v § 15 zákonného opatření. Přesně řečeno směrnou hodnotu lze určit "u zemědělského pozemku a lesního pozemku bez lesního porostu, pokud tyto pozemky nejsou zastavěny, netvoří funkční celek se stavbou nebo jednotkou, nejsou územním plánem nebo regulačním plánem předpokládány k jinému využití nebo nejsou na základě vydaného rozhodnutí nebo souhlasu podle stavebního zákona určeny k zastavění." Směrná hodnota je cena pozemků dle BPEJ navýšená o cenovou přirážku k základní ceně zemědělských pozemků, která se pohybuje v současné době ve výši 20 - 560% a to z hlediska sousednosti katastrálních území s oceňovanými pozemky k obcím dle jejich významu a velikosti. Tato přirážka je uvedena v cenovém věstníku MF 14/2013. Orientačně si můžete cenu svým pozemků jednoduše vypočítat pomocí kalkulačky na stránkách finanční správy, kde jsou také ke stažení všechny potřebné tiskopisy.

Nutno podotknout, že zemědělská půda je nezřídka kdy prodávána také s jiným druhem pozemku (např. vodní plocha, ostatní plocha) či s nacházejícím se porostem. Zde doporučujeme obrátit se na Vašeho správce daně, ve většině případů však nezbyde než nechat si znalecký posudek vypracovat. 

Pokud zvolíte jako srovnávací daňovou hodnotu 75 % směrné hodnoty, musíte vyplnit: daňové přiznání, Přílohu č. 1 typu N a v Přílohách č. 2 uvést požadované údaje o jednotlivých parcelách, k nimž je nabýváno vlastnické právo, nutné k určení jejich směrné hodnoty. V Příloze č. 1 typu N a přiznání musíte vyčíslit zálohu ve výši 4 % z ceny sjednané a ve lhůtě pro podání přiznání ji zaplatit. Správce daně má pak na zpracování Vašeho přiznání s poslanou zálohou ze zákona tři roky lhůtu. Dle zkušeností a dostupných informací se finanční úřady snaží tato řízení zpracovat co nejdříve, nejpozději do šesti měsíců.

I u zemědělských pozemků samozřejmě můžete zvolit jako srovnávací daňovou hodnotu 75 % zjištěné ceny ze znaleckého posudku.

  

b) Daň z nabytí nemovitých věcí – les

Pokud převádíte lesní pozemky s lesními porosty, musíte vždy jako srovnávací daňovou hodnotu zvolit 75 % zjištěné ceny, tj. ceny zjištěné znaleckým posudkem. Zvažte, zda pro Vás nebude výhodnější nechat si vypracovat znalecký posudek ještě před prodejem majetku. 

Pokud zvolíte jako srovnávací daňovou hodnotu 75 % zjištěné ceny, musíte vyplnit: daňové přiznání, Přílohu č. 1 typu N, v přiznání vyčíslit daň a ve lhůtě pro podání přiznání ji zaplatit. 

 

Daňové přiznání se tedy sestává z:

1) daňového přiznání, 

2) Přílohy č. 1 typu N, 

příp. 3) Příloh č. 2, pokud byl zvolen výpočet směrnou hodnotou.

Povinnou přílohou přiznání je:

a) prostá kopie kupní smlouvy,

b) prostá kopie vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí,

c) znalecký posudek, je-li vyžadován a doklad o zaplacení odměny a nákladů znalci, pokud uplatňujete uznatelný výdaj.

 

V případě jakýkoli dotazů nás kontaktujte na čísle 737 030 746 nebo pište na kancelar@bioreality.cz.

Autor: Ing. Dominika Loskotová, Aktualizováno 15. 06. 2016