Tržní cena lesa

Tržní cenu lesa potřebujeme znát ve dvou zásadních okamžicích, když les prodáváme nebo kupujeme. Výsledná cena uvedená na posudku kupce i prodávajícího pro stejný les by měla být podobná, přesto nás často udivuje, že se u mnoha posudků výrazně liší. Nemusí to být tím, že posudek byl nekvalitně znalcem zpracován. Co tedy tento stav způsobuje? Pravděpodobně je to dáno některým z těchto faktorů:

Pro stanovení ceny nebyla použita metodika pro stanovení tržní ceny

výsledná cena nemusí vždy vyjadřovat tržní cenu. Bývalo častou praxí, že majitel znalci zadal zpracovat posudek dle vyhlášky, neboť jej potřeboval pro účely daně z nabytí nemovitých věcí. Od listopadu roku 2016 je tato povinnost přenesena na kupujícího, a proto si prodávající posudek před prodejem nechává zpracovávat zřídka, zejména u menšího majetku.

Různá metodika

s ohledem na charakter lesa je volena různá metodika pro stanovení tržní ceny. Jako příklad uvedu, že při uplatnění výnosové metody u velmi mladého porostu do 20 let můžeme často dojít k záporné tržní hodnotě majetku, přestože lze úspěšně prodat i holinu.

Různé vstupní hodnoty

znalec při tržním ocenění zadává a následně obhajuje např. výši nákladů na těžbu a zalesnění i úrokové renty.

Každý majetek najde více zájemců, ale jen jednoho kupce

tomuto pravidlu se budeme věnovat následujících řádcích.

Cenový posudek na tržní cenu, který si nechal zpracovat kupec, bývá zpravidla nižší než ten, který si nechal vypracovat prodávající. Nemusí to ale být jen konfliktem zájmů prodávajícího a kupujícího, který se některá ze stran do jisté míry přenesla na znalce. Příčinou bývá volba jiné metodiky posouzení tržní ceny, kterou zvolil znalec pro každou ze stran obchodu. I kdyby stejný znalec vypracoval spravedlivě posudek pro obě strany, může se odhad tržních cen pro každého rozcházet. To, že kupci vypočte nižší tržní cenu nemusí být chyba znalce, spíše naopak. Výsledným větším rozdílem tržních cen znalec pouze naznačuje, že les pro konkrétního kupce nebude za navrženou cenu vhodný a ke koupi pravděpodobně nedojde.

Při posouzení tržní ceny lesa pro prodej znalec volí metodiku (nebo jejich kombinaci), která nejlépe odpovídá charakteru lesa a jeho prodejnosti. Může zvolit odlišné metodiky pro různé lesy s ohledem na jejich stáří. Znamená to tedy, že již výběrem metodiky určuje pro jakého investora je výsledná tržní cena lesa více akceptovatelná. Les s množstvím holin znalec nebude znalec oceňovat výnosovou metodou nebo metodou nejnižší rentability, užije pravděpodobně metodu zjištěné (administrativní - vyhláškové) ceny, doplněné o srovnávací metodu. Obdobně pro lesa s převahou mýtních porostů a pokud jsou dlouhodobě vysoké výkupní ceny dřeva, se s velkou pravděpodobností přikloní se k výnosové metodě. Oba postupy přitom pro konkrétní les vedou ke správnému odhadu tržní ceny lesa.

Pro posouzení tržní ceny lesa pro nákup a užije znalec metodiku odpovídající pohledu kupce. Těžařovi doporučí některou z metod, která pracuje s výnosy a náklady, a uváděným údajům těžař dobře rozumí. Pro dlouhodobého investora má možnost volby metody o něco širší. Vždy zohledňuje různé ekonomické náhledy a časové perspektivy jednotlivých kupců a hovoří s nimi i o diskontní sazbě, která je pro něj akceptovatelná.

Platí však, že tržní cenu určuje jedině trh a to pouze pokud byl transparentní a mělo se ho možnost zúčastnit dostatečné množství kupců. Znalec, a to i ten sebelepší, tržní cenu netvoří, ale pouze odhaduje. Jeho role je však důležitá pro prodávajícího zejména v tom, že dokáže svým kvalifikovaným názorem na tvorbu tržní ceny dobře nastavit správnou cenu pro počáteční jednání. V opačném případě se může prodej zbytečně protáhnout nad původně plánovanou dobu.

Pro podrobnější informace a stanovení tržní ceny lesa pište nebo volejte zde.