Doporučujeme
Omezení ceny a obecně trhu se zemědělskou půdou v ČR je způsobeno více faktory:
1) obecně nižší rentabilitou sektoru zemědělské výroby, závislé na dotacích zvenku,
2) nedostatkem finančních prostředků v zemědělství a jeho předlužením,
3) opatrností bankovního sektoru poskytovat úvěry na nákup půdy,
4) světovou ekonomickou recesí, která postihla i zemědělství,
5) problémy vyplývající ze zjednodušené evidence parcel, zejména přístup k pozemkům,
6) pomalý postup pozemkových úprav,
7) velký počet vlastníků drobných výměr, roztříštěnost parcel,
8) dominantní chování velkých zemědělských podniků a absence kvalitního družstevního systému,
9) nedokončené restituce majetku obcí a církve,
10) z psychologického hlediska pak nízká úroveň "citové vazby" k půdě.
Informace o vývoji cen v roce 2009:
Celkový podíl prodávané půdy u nás je podle zprávy srovnatelný s podílem prodeje zemědělské půdy v ostatních zemích Evropské unie.
Absolutní výměra prodané zemědělské půdy ve vlastnictví státu prostřednictvím Pozemkového fondu ČR dosáhla v roce 2009 celkem 39 tisíc hektarů a meziročně se snížila o 18 procent. Kupní cena za jeden čtvereční metr se proti roku 2008 zvýšila v tomto režimu o 4,3 procenta, a to z 5,15 na 5,37 Kč/m2 . Uvedená cena zahrnuje jak nákupy bez, tak i s využitím 30letého splátkového režimu. Celková výměra státní půdy převedená do soukromého vlastnictví od května do konce roku 1999 představuje 494,3 tisíce hektarů, což je 82 procent z celkové předpokládané nabídky státní půdy, tedy z přibližně 600 tisíc hektarů. Rozsah každoročně privatizované státní půdy se bude podle zprávy i nadále snižovat.
Na nákup soukromé zemědělské půdy schválil v roce 2009 Podpůrný a garanční rolnický a lesnický fond v rámci programu Investice a podprogramu Půda 302 žádostí na úvěry v celkové výši 452 milionů korun s objemem nakoupené půdy v rozsahu 7185 ha při průměrné ceně nakupované půdy 6,99 Kč/m2.
Ceny postupně rostou
Zelená zpráva uvádí, že tržní ceny zemědělské půdy vykazovaly i v roce 2009 vzrůstající trend. Průměrná cena půdy mezi roky 2003 a 2009 se zvýšila o 53 procent, přičemž v roce 2009 meziročně vzrostla o 14 procent. Vstup České republiky do EU tak neměl podle autorů zprávy ve střednědobém horizontu dramatický dopad na růst tržních cen zemědělské půdy. Dosavadní pozvolný růst cen je však možné očekávat i v dalších letech.
Podle šetření FADN činil v roce 2008 u nás průměrný nájem zemědělské půdy u fyzických osob 1198 Kč/ha a u právnických osob 1121 Kč/ha, což znamená mírný meziroční nárůst. Podle předběžných kalkulací i v roce 2009 předpokládá zpráva pouze mírné zvýšení, a to v průměru u podniků fyzických osob na 1269 Kč/ha a u právnických osob 1218 Kč/ha.
Nejvyšší nájemné z půdy je v kukuřičné oblasti, kde dosahuje trojnásobku nájemného v horské oblasti. I přes stabilní růst od roku 2004 je u nás nájemné zemědělské půdy stále hluboko pod úrovní pachtu placeného v zemích EU 15.
Postupné zvyšování plošně vyplácených přímých podpor podle zprávy přispívá k růstu cen nájemného. „Nicméně vzhledem k víceletým nájemním smlouvám s fixně stanoveným koeficientem růstu nereaguje nájemné bezprostředně na meziroční změny v cenách či situaci na trhu. Nepříznivá ekonomická situace většiny zemědělských odvětví v roce 2009 se bude velmi pravděpodobně promítat do nižšího tempa růstu (případně i lokálního poklesu) nájemného v následujících letech,“ konstatuje zpráva.
(zdroj Agroweb z 12.7.2010)
Celkový podíl prodávané půdy u nás je podle zprávy srovnatelný s podílem prodeje zemědělské půdy v ostatních zemích Evropské unie.
Absolutní výměra prodané zemědělské půdy ve vlastnictví státu prostřednictvím Pozemkového fondu ČR dosáhla v roce 2009 celkem 39 tisíc hektarů a meziročně se snížila o 18 procent. Kupní cena za jeden čtvereční metr se proti roku 2008 zvýšila v tomto režimu o 4,3 procenta, a to z 5,15 na 5,37 Kč/m2 . Uvedená cena zahrnuje jak nákupy bez, tak i s využitím 30letého splátkového režimu. Celková výměra státní půdy převedená do soukromého vlastnictví od května do konce roku 1999 představuje 494,3 tisíce hektarů, což je 82 procent z celkové předpokládané nabídky státní půdy, tedy z přibližně 600 tisíc hektarů. Rozsah každoročně privatizované státní půdy se bude podle zprávy i nadále snižovat.
Na nákup soukromé zemědělské půdy schválil v roce 2009 Podpůrný a garanční rolnický a lesnický fond v rámci programu Investice a podprogramu Půda 302 žádostí na úvěry v celkové výši 452 milionů korun s objemem nakoupené půdy v rozsahu 7185 ha při průměrné ceně nakupované půdy 6,99 Kč/m2.
Ceny postupně rostou
Zelená zpráva uvádí, že tržní ceny zemědělské půdy vykazovaly i v roce 2009 vzrůstající trend. Průměrná cena půdy mezi roky 2003 a 2009 se zvýšila o 53 procent, přičemž v roce 2009 meziročně vzrostla o 14 procent. Vstup České republiky do EU tak neměl podle autorů zprávy ve střednědobém horizontu dramatický dopad na růst tržních cen zemědělské půdy. Dosavadní pozvolný růst cen je však možné očekávat i v dalších letech.
Podle šetření FADN činil v roce 2008 u nás průměrný nájem zemědělské půdy u fyzických osob 1198 Kč/ha a u právnických osob 1121 Kč/ha, což znamená mírný meziroční nárůst. Podle předběžných kalkulací i v roce 2009 předpokládá zpráva pouze mírné zvýšení, a to v průměru u podniků fyzických osob na 1269 Kč/ha a u právnických osob 1218 Kč/ha.
Nejvyšší nájemné z půdy je v kukuřičné oblasti, kde dosahuje trojnásobku nájemného v horské oblasti. I přes stabilní růst od roku 2004 je u nás nájemné zemědělské půdy stále hluboko pod úrovní pachtu placeného v zemích EU 15.
Postupné zvyšování plošně vyplácených přímých podpor podle zprávy přispívá k růstu cen nájemného. „Nicméně vzhledem k víceletým nájemním smlouvám s fixně stanoveným koeficientem růstu nereaguje nájemné bezprostředně na meziroční změny v cenách či situaci na trhu. Nepříznivá ekonomická situace většiny zemědělských odvětví v roce 2009 se bude velmi pravděpodobně promítat do nižšího tempa růstu (případně i lokálního poklesu) nájemného v následujících letech,“ konstatuje zpráva.
(zdroj Agroweb z 12.7.2010)
V odborné praxi rozlišujeme cenu vyhláškovou a cenu tržní.
Cena vyhlášková (úřední) je počítána dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke konkrétnímu dni ocenění (např. ke dni převodu vlastnických práv). Cena na kupní smlouvě bývá v praxi u lesních pozemků zpravidla nižší a u zemědělských naopak vyšší, než cena úřední.
Cena tržní (místně obvyklá) je kvalikovaným odhadem tržní ceny znalcem vypracovaný většinou před vlastním prodejem nemovitosti. Jediná skutečná tržní cena je stanovena dohodou prodávajícího a kupujícího při uzavření obchodu, který nebyl uzavřen v tísni za nevýhodných podmínek a je uvedena na kupní smlouvě.
Cena tržní (místně obvyklá) je kvalikovaným odhadem tržní ceny znalcem vypracovaný většinou před vlastním prodejem nemovitosti. Jediná skutečná tržní cena je stanovena dohodou prodávajícího a kupujícího při uzavření obchodu, který nebyl uzavřen v tísni za nevýhodných podmínek a je uvedena na kupní smlouvě.
Pro určení hodnoty pozemku srovnávací metodou musí mít znalec dostatečně velikou databázi realizovaných cen kvalitativně srovnatelných pozemků v dané oblasti v Kč/m2. Databáze musí být aktuální. Pokud nemáme k dispozici skutečné prodeje musíme se spokojit s cenami z nabídek realitních kanceláří. Zde však počítejme s tím, že ne všechny nabídky jsou reálné, proto do databáze nezahrnujeme starší inzeráty a ceny zjevně nadhodnocené.
Indexové porovnávací metody jsou založeny na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností. Užívá množství koeficientů.
Metoda třídy polohy a reziduální metoda je vhodná zejména pokud jde o pozemky stavební.
Cenové posudky na celém území celé ČR Vám zajistí specializovaná obchodní kancelář.
odkazy na články:
Peníze.cz 21.1. 2011 - Půda: Investice hlavně pro trpělivé odkaz na článek zde
Peníze.cz 12.1. 2010 - Les, Investice spíše srdcová I. odkaz na článek zde
Peníze.cz 13.1. 2010 - Les, Investice spíše srdcová II. odkaz na článek zde
Peníze.cz 27.9. 2010 - Chcete vydělat? Investujte do půdy odkaz na článek zde