Cena půdy - tržní

 


Informace o vývoji tržních cen zemědělské a lesní půdy v roce 2016 a 2017

V průběhu první poloviny roku 2017 došlo po jisté stagnaci počátkem roku k dalšímu nárůstu cen zemědělské půdy zejména u orné. Jisté snížení nárůstu tržních cen počátkem roku bylo dáno změnou plátcovství daně z nabytí nemovitých věcí od listopadu 2016. Po meziročním navýšení cen, někde až o 25% v roce 2016 jde o další významný nárůst hodnoty půdy. Jako referenci na naši činnost uvádíme v výběr z prodejů realizovaných prostřednictvím kanceláře Bioreality. Vlastníkům jsme pomohli prodat 265 ha zemědělské půdy se zastoupením jednotlivých druhů pozemků: 74 % orné půdy, 22 % trvalého travního porostu a necelých 4 % ostatních pozemků. Realizované ceny se pohybovaly v rozpětí 18 - 33 Kč/m2. Průměrná cena zemědělské půdy vztažená k ploše pak byla 24,35 Kč/m2 a průměrná cena dle BPEJ u těchto prodejů byla 8,54 Kč/m2. Cenu výrazně ovlivnilo to, že zde bylo velké zastoupení prodejů v atraktivním příhraničním regionu a ve středočeském kraji. 

V průběhu roku 2017 cena zemědělské půdy v celé ČR stále stoupá, zejména orná půda s vyšší bonitou. Cena lesa je dána zejména výhledem výkupních cen dřeva, proto cenu výrazněji ovlivňuje věková skladba lesa a aktuální kalamitní stav zejména na severné Moravě. Poptávka po lese s převahou porostů v mýtním věku je v roce 2017 je i přes o něco nižší výkupní ceny dřeva stabilní a žádány jsou zejména lesy větších výměr. Lesy lze hodnotit jako velmi stabilní dlouhodobou investici. Jistotou pro investory do lesního majetku je i minimální závislost na zemědělských dotacích. I v případě poklesu dotací EU si lesy podrží na rozdíl od méně kvalitních pastvin svoji cenu.    

Zemědělské pozemky

Pokud sami chcete získat přibližnou informaci o ceně zemědělské půdy, vodítkem může být cena dle BPEJ. Půda se však v současné době prodává za cenu podstatně vyšší než je její bonita, to platí zejména pro pozemky, kde BPEJ je velmi nízká. Deformaci bonity pozemku a jeho ceny způsobuje zejména dotační politika EU, která poskytuje poměrně vysoké dotace na špatně úrodnou půdy ve vyšších polohách. U orné půdy v nižších polohách, kde jsou dotace podstatně nižší, nejsou rozdíly mezi bonitou a tržní cenou tak veliké. V současné době se tržní cena trvalých travních porostů pohybuje zpravidla mezi 15 a 24 Kč/m2, odlišná situace je u orné půdy, kde cena pohybuje mezi 18 a 27 Kč/m2 a u větších scelených výměr s vysokou BPEJ může tržní cena půdy přesáhnout cenu 35 Kč/m2. Cena na kupní smlouvě (určená trhem) vychází v praxi u zemědělských pozemků zpravidla vyšší než cena vyhlášková.

      Pro ilustraci je možno uvést dva extrémní příklady, které se průměru vymykají:

  • 1) menší svažitý pozemek rozlohy necelého 1 hektaru v podhorském terénu, nesouvislý, rozdělený na více úzkých parcel, vedených ve zjednodušené evidenci, pronajatý na dobu sedmi let za cenu 500 Kč/ha. Tento pozemek pravděpodobně nedosáhne 15 Kč/m2.
  • 2) pozemek rozlohy větší než 10 ha tvořený téměř čtvercovou parcelou v polabské nížině, řepařské oblasti, vedený v KN, nezatížený nájemní smlouvou.  Tento pozemek může snadno přesáhnout cenu 35 Kč/m2 i více.

V případě trvalých travních porostů je narůst ceny ustálenější a není ovlivněn ve větší míře výkyvy ziskovosti zemědělské produkce, spíše změnami v dotační politice. Obecně tržní ceny dlouhodobě rostou (v průměru o 10 –18 % ročně); ve srovnání se státy EU-15 jsou stále nižší, ve vztahu k novým státům EU-12 jsou ceny půdy v ČR většinou srovnatelné nebo vyšší.

Trh se zemědělskou půdou se postupně stabilizoval, tomu odpovídá i rozsah převáděné půdy, který se od roku 2009 ustálil okolo průměrného podílu 2,5 % zemědělského půdního fondu. Rozsah převáděné statni půdy poklesl z původních více než 70 tis. ha v roce 2005 na 20 tis. ha v 2011 a postupně se bude dále snižovat. Termín dokončení privatizace státní půdy bude odvislý od rozsahu nabídek, požadavků na státní rezervy resp. požadavků od resortních úřadů (MŽP). Podpora nákupu soukromé půdy pro zemědělské účely již není dále realizována.

Lesní pozemky

Stanovení průměrné tržní ceny lesa je podstatně náročnější, než určení ceny zemědělské půdy. V posledních letech narostl zájem investorů zejména o větší výměry lesů nad 250 ha. Obecně však platí, že u velkých lesních celků nad 50 ha, kde lze předpokládat rovnoměrné vyrovnané hospodářství, se cena lesa nejčastěji pohybuje mezi 12 a 25 kč/m2.  U menších porostů než 50 ha, kde není předpoklad zastoupení všech věkových stupňů jako je tomu u větších majetků, se cena lesa může pohybovat v podstatně širším rozptylu a to mezi 1 Kč a 55 Kč/m2. Cenu vždy určuje zejména kvalita a druhová skladba porostů, dále pak velikost holin. Pokud zde jsou větší podíly nezalesněných holin, cena jde výrazněji dolů. Kromě těchto základních veličin je nutno vzít v úvahu mnoho dalších údajů, které vypovídají o stabilitě lesa, kvalitě provedených výchovných zásahů a výhledu nákladů spojených s pěstební činností. Cena na kupní smlouvě (určená trhem) vychází v praxi u lesních pozemků zpravidla nižší než cena vyhlášková, tedy opačně, než je to bývá pravidlem u zemědělské půdy.

 

Obecné vlivy na tržní cenu pozemku

Cenu pozemku negativně ovlivňují tyto faktory:

  1. velký počet spoluvlastníků,
  2. malá výměra,
  3. nízká bonita (BPEJ),
  4. roztříštěnost parcel,
  5. právně nejistá přístupnost k pozemku,
  6. zjednodušená evidence parcel, 
  7. nájemní smlouvy, zejména finančně nevýhodné a s výpovědní lhůtou delší než jeden rok.

Cenu pozemku pozitivně ovlivňují tyto faktory:

  1. výměra nad 10 ha,
  2. nadprůměrná bonita (BPEJ),
  3. pravidelný tvar pozemku,
  4. realizované pozemkové úpravy,
  5. evidence parcel v KN, 
  6. absence nájemní smlouvy nebo smlouva s krátkou výpovědní lhůtou.

V praxi rozlišujeme cenu vyhláškovou a cenu tržní zemědělského pozemku

Cena vyhlášková (cena dle cenového předpisu) se řídí ustanoveními zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. (s účinností od 1. ledna 2014) a je počítána dle vyhlášky  č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. (s účinností od 1. října 2014), kterou se provádí zákon o oceňování majetku. Aktuální znění zákona i vyhlášky naleznete na stránkách Ministerstva financí České republiky zde. Konkrétní znění předpisu se použije podle stavu majetku ke konkrétnímu dni ocenění (dni převodu vlastnických práv). Základní cena jednoho m2 půdy je stanovena dle BPEJ. Tato základní cena se dále dle vyhlášky upravuje případnými přirážkami a srážkami. A co vůbec BPEJ znamená vysvětlujeme zde: Bonitovaná půdně ekologická jednotka. Vyhlášková cena, zvaná také někdy jako "cena úřední", slouží pro daňové účely, prodej a koupi pozemků ve vlastnictví státu, daň z nemovitosti a provádění pozemkových úprav. Průměrná úřední cena za celou republiku byla v roce 2012 ve výši 6,23 Kč/m2. Od roku 2014 došlo k navýšení cen dle BPEJ v průměru o 15%, což ovlivnilo i současnou úřední cenu a výši daně z nemovitosti.  

Cena tržní je pouze a jedině skutečně zaplacená částka při směně majetku.

Tržní hodnota je definována jako hodnota, jíž je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů, tedy bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běžné praxe. Přitom se předpokládá, že předmět obchodní transakce byl veřejně umístěn na trh a tedy že oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. Strany jednají se znalostí věci, obezřetně a bez donucení. Tržní hodnotou majetek můžeme majetek ohodnotit v kterékoli fázi jeho životního cyklu (např. před prodejem).[1] 

Pro určení tržní hodnoty nejen pozemku se nejčastěji užívá porovnávací metoda. Pro její užití musí mít znalec dostatečně velikou databázi realizovaných cen kvalitativně srovnatelných pozemků v dané oblasti. Databáze musí být aktuální k datu ocenění. Pokud nejsou k dispozici skutečné prodeje, je možní vyjít z cen z nabídek realitních kanceláří. Zde však počítejme s tím, že ne všechny nabídky jsou reálné, proto do databáze nezahrnujeme starší inzeráty a ceny zjevně nadhodnocené. Indexové porovnávací metody jsou založeny na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností. Užívá množství koeficientů. Metoda třídy polohy a reziduální metoda je vhodná zejména pokud jde o pozemky stavební.



[1] KRATĚNA, J. Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě. Znalec, 2004, Roč. 14, č. 3, s. 8-9. ISSN 1335-1133.

 

Máte-li zájem posoudit hodnotu konkrétního majetku, můžete se dotázat na Tel. č. 774 235 689.

 

 

Aktualizováno: 10. 11. 2016

 

Odkazy na články v archivu: