Umisťování a povolování staveb zemědělské prvovýroby na zemědělskou půdu mimo zastavěné území obce II.

Zveřejněno: 29.01.2015 | Autor: Jiří Zámek, Jiří Loskot | Zdroj: bioreality.cz

Farmář potřebuje střechu nad hlavou

(Článek je volným pokračováním textu Pozemky, umísťování a povolování zemědělských staveb. Následující článek najdete zde.)

 

Obrázek: Farma Sádek - vizualizace záměru

Rozvoj soukromého zemědělství je, kromě nadšení a pracovitosti zemědělců – farmářů, závislý i na státem vytvořených podmínkách pro jejich hospodaření. Původní zemědělské stavby využívané jejich předchůdci sedláky kolektivizací zemědělství zanikly. Hospodaření sedláků na okolních polích, loukách, rybnících i v okolních lesích bylo běžnou součástí života obce včetně péče o okolní krajinu. Sedláci po staletí hospodařící na jednom místě svoje přírodní prostředí dobře znali a věděli, jak o krajinu dobře pečovat, záviselo na tom jejich živobytí.

Rozvoj venkova je stále na okraji zájmu společnosti. Z ne mála původně zemědělských obcí se staly obytné zóny s průmyslovými areály popř. areály zemědělské velkovýroby, obklopené intenzivně obhospodařovanými plochami zemědělské půdy. Žijí a jsou zde zaměstnáni lidé bez hlubšího vztahu k zemědělství a péči o krajinu, která tak přišla o každodenní péči hospodáře. Často se stává, že obyvatelům těchto obcí zemědělství i vadí. Farmářům se těžko vytváří podmínky a zázemí pro jejich práci. Naštěstí jsou výjimky, kde vztahy mezi lidmi jsou v harmonii a farmáři se těší podpoře obyvatel i obecních zastupitelstev.

Farmář potřebuje zázemí. Znamená to mít možnost si na obhospodařovaných pozemcích zřídit potřebné stavby, zařízení a opatření umožňující:

• zabezpečení zemědělské rostlinné a živočišné prvovýroby v potřebném rozsahu,
• poskytování služeb a drobné výroby související se zemědělskou rostlinou a živočišnou prvovýrobou,
• další zpracování produkce rostlinné a živočišné prvovýroby, včetně prodeje svých výrobků (prodej ze dvora),
• poskytování služeb pro agroturistiku (pohostinství, ubytování, sportovní využití koní apod.).

Nové stavby umožní farmáři i rozšířit stávající služby a zvýšit tržby. Rozšířením spektra činností zemědělec též diverzifikuje své příjmy. Nový projekt „prodeje vlastních výrobků ze dvora“ může alespoň částečně pokrýt výpadek příjmů z rostlinné výroby citlivé na výkyvy počasí. Výhodou je, že část financí potřebných na realizaci projektu může investor pokrýt z dotací na pořízení staveb a na péči o krajinu.

Farmáři dnes hospodaří dvěma způsoby. Někde podle katastrálních map, jinde dle bloků zapsaných v LPIS. Ač hospodaří na vlastních nebo pronajatých pozemcích, v praxi si troufnou stavět pouze na vlastním pozemku.

Vlastnit pozemek pro zemědělskou stavbu je osvědčený prvotní krok většiny zemědělců, a to i přes to, že dle nového občanského zákona lze zřídit tzv. právo ke stavbě, které zajistí možnost stavby na cizím pozemku na dobu určitou do 99 let. Právo ke stavbě lze zakoupit od majitele pozemku a zapsat ho do katastru. Zemědělské stavby lze nejsnáze a nejrychleji umístit do ploch, které jsou územním plánem obce pro zemědělské stavby vymezené, ale těmi farmáři většinou nedisponují. Proces tvorby územních plánů je navíc poměrně zdlouhavý a finančně nákladný Proto je vhodnější umístit zemědělské stavby pro farmáře zejména v nezastavěném území, na vlastní zemědělské popř. lesní půdě (ZPF + LPF) a co možná nejblíže obhospodařovaným pozemkům. Aby to bylo podle stávajících právních předpisů možné, je k tomu potřeba splnit povinnosti vyplývající ze zákona o ochraně přírody a krajiny, stavebního zákona, zákona o zemědělském půdním fondu a dalších mnoha souvisejících zákonů, předpisů, vyhlášek apod. Pro tento často strastiplný úkol je dobré mít zkušeného průvodce.

Formujme svými projekty úředníky na obecních úřadech i ve státní správě. Návrat farmářů hospodařících přírodě blízkým způsobem do obcí, a tím i hospodářů do krajiny, je přínosem pro přírodní prostředí i zaměstnanost v obcích. Rodinné farmy se zpravidla budují po generace v jednom místě – obci. Při rozvoji zemědělské produkce farem, včetně přidružené výroby a služeb, se vytváří ne sice příliš velký, ale stabilní zdroj pracovních příležitostí přímo v obcích.

Není ale pravidlem, že všude mají farmáři dostatečnou podporu. Rozhodování zastupitelstev obcí i úřadů státní správy jsou často ovlivněna uvažováním z doby, kdy byla upřednostňována kolektivizace a vznik velkých zemědělských podniků bez osoby konkrétního vlastníka – farmáře. Dále jsou farmáři ovlivňováni zájmy developerů prosazujících často bohatě dotované záměry ski-areálů, hotelů a penzionů, rezidenčního bydlení a průmyslových zón. Tyto záměry mají ale zároveň problematické využití a někdy nejsou ani dokončeny. Nezřídka se tyto projekty dostávají do konfliktu se zájmy farmářů. Investoři těchto záměrů si někdy farmáře jako souseda nepřejí a jsou schopni ovlivnit rozhodování zastupitelů i úředníků. Farmář zaneprázdněný běžným provozem farmy se tak dostává při prosazování svých záměrů a oprávněných zájmů do konfliktu s úřady a orgány obcí a není bez odborné pomoci schopen svoje plány a zájmy prosadit. Samozřejmě se najdou i obce a úřady, které si svých farmářů váží a v záměrech je podporují.

Nechceme zde citovat zákony, předpisy a vyhlášky, ale farmáře na konkrétních příkladech seznámit s možnostmi a postupem při umísťování, popř. povolování staveb pro zemědělství, lesnictví a vodní hospodářství v nezastavěném území. V případě zájmu budou mít farmáři možnost konkrétní odborné pomoci při prosazování svých vlastních záměrů, umísťování a povolování souborů, popř. i jednotlivých zemědělských staveb.

 

Teoretický postup - jednotlivé kroky obecně:

krok 1: formulování záměru rozvoje farmy

krok 2: zpracování zadání záměru a získání územně plánovací informace (ÚPI) od příslušného stavebního úřadu

krok 3: zpracování studie pro posouzení záměru a získání souhlasu s umístěním záměru farmáře v nezastavěném území. Pro posouzení záměru je potřeba projednat a zajistit stanoviska všech potřebných úřadů. Podle rozsahu záměru je potřeba získat vyjádření dopadu na krajinný ráz a biodiverzitu, vyjádření zásahu do významného krajinného prvku, vyjádření správce povodí a případně zadat posudek ÚSES. Stanoviska vydá příslušný odbor životního prostředí a dalších úřadů.

krok 4: zpracování dokumentace pro územní řízení (ÚR) a získání rozhodnutí o umístění stavby. Teprve v tomto kroku zajišťujeme obecná stanoviska k územnímu rozhodnutí (životní prostředí, veterinární správa, hasiči, správce povodí, hygiena, napojení na infrastrukturu, příkon elektro, popř. fotovoltaika, komunikace apod.). Územní rozhodnutí vydá příslušný stavební úřad.

krok 5: zpracování dokumentace pro stavební povolení a zajištění vydání stavebního povolení (STP). K tomu je nutné projednat a zajistit konkrétní stanoviska ke stavebnímu povolení (znovu veterinární správa, hasiči, hygiena, správce povodí apod.). Stavební povolení vydá příslušný stavební úřad.

 

Důležitý je způsob financování záměru:

Časový postup jednotlivých kroků realizace záměru musí být v případě financování pomocí dotací v souladu s termíny a obsahem příslušného dotačního titulu. Na stavby, které plánujeme hradit z dotací, je podmínkou podání žádosti, mít vydané ÚR a alespoň požádáno o stavební povolení. Vzhledem k velké časové náročnosti územního řízení (může trvat 12 měsíců i déle) bývá nepřipravenost největším problémem při podání žádosti o dotaci. Rovněž financování z bankovních úvěrů má svoje pravidla, která je při přípravě stavby nutno respektovat.

V případě financování záměru z vlastních zdrojů tyto problémy samozřejmě odpadají.

 

Vaše záměry můžete konzultovat se specialisty, na které najdete kontakty v závěru článku.

 

Skutečné příběhy farmářů,

na kterých popíšeme jednotlivé kroky potřebné k umístění a povolení staveb v nezastavěném území v reálném čase. Postup se liší podle velikosti záměru, druhu a počtu staveb apod. Budou uváděny spíše složitější příklady obsahující rozsáhlejší problematiku.

PŘÍKLAD č. 1 – Farma Pastvinářství Obořiště

Tento příklad je již ve stavu před vydáním územního rozhodnutí. Je uveden pro představu časové náročnosti doby od vydání UPI přes projednání záměru k zahájení řízení.

Popis záměru - záměrem farmáře, který chová ovce a koně, je zřídit zázemí - zimoviště a přiléhající pastevní areály. Zimoviště tvoří centrální seník, ovčín, stáje se sociálním zázemím, hnojiště, sklady a pastevní přístřešky.

Stav záměru - po vydání potřebných stanovisek a podání žádosti o vydání územního rozhodnutí bylo zahájeno územní řízení o umístění stavby (probíhá krok 4 uvedený v článku výše).

Další postup - po vydání územního rozhodnutí se zpracuje dokumentace pro stavební povolení a požádá o vydání stavebního povolení (proběhne krok 5).

Obrázek:   záměr - vizualizace

Dokumentace k projektu farmy Obořiště je k nahlédnutí v sekci Umisťování staveb ZDE.

                         

PŘÍKLAD č. 2 – Farma Pastvinářství Zaječice

Popis záměru: Záměrem farmáře, který chová skot, koně a ovce, je zřídit zimoviště k přilehlým i odlehlým pastevním areálům. Záměr je zpracován tak, aby zimoviště tvořené stájemi se sociálním zázemím, ovčíny, seníkem, pastevními přístřešky, hnojištěm a sklady bylo možné realizovat postupně s rozvojem farmy, dle finančních možností. Územní rozhodnutí bude vydáno na celý soubor zemědělských staveb najednou. Současně s přípravou dokumentace pro žádost o vydání rozhodnutí o umístění stavby bude připravována dokumentace pro změnu územního plánu. Po vydání rozhodnutí o umístění stavby bude možno požádat o změnu územního plánu. Funkci využití území (stavby zemědělské prvovýroby) rozšíříme o drobnou výrobu vlastních produktů, jejich prodej ze dvora a služby v agroturistice, např. pohostinství a ubytování.

Stav záměru – je zpracována studie pro posouzení záměru, kterou upravíme na základě projednání na příslušném odboru životního prostředí, dále požádáme o souhlas s umístěním záměru (plánované zemědělské činnosti a stavby) v nezastavěném území. (Krok 3)

Další postup: po vydání souhlasu s umístěním záměru v nezastavěném území bude zpracována dokumentace pro územní řízení (DUR) a po vydání stanovisek požádáme o vydání územního rozhodnutí (ÚR).

Obrázek:   záměr - vizualizace

Dokumentace k projektu farmy Zaječice je k nahlédnutí v sekci Umisťování staveb ZDE.

 

Zajistíme: zpracování potřebné dokumentace a vydání rozhodnutí o umístění staveb, stavebního povolení a další potřebný servis při realizaci záměrů.

Kontakty a konzultace:

Příprava záměru: Jiří Loskot, 774 235 689, loskot@bioreality.cz