Vypořádání spoluvlastnictví

Motto:  " Spoluvlastnictví je čertův vynález" neznámý autor   ... nebo " Spoluvlastnictví je andělská výzva"  autor: Bioreality s.r.o.

 

Aktualizováno: únor 2021

Mnohé spoluvlastnické vztahy optimálně fungují i dlouhá léta. Pokud však nastane období, kdy spolupráce mezi spoluvlastníky začíná váznout, setkáváme se s následujícími otázkami: 

• Mohu ukončit spoluvlastnictví a fyzicky oddělit odpovídající podíl na majetku ?

​Odpověď: Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý spolumajitel má ze zákona nárok a právo navrhnout zrušení spoluvlastnictví a vypořádat jej vyčleněním odpovídající části majetku nebo vyplacením částkou odpovídající hodnotě podílu. Opustit spoluvlastnický vztah nebývá pro spoluvlastníka v praxi snadný úkol. V zásadě jsou možné dva způsoby: dohodou (mimosoudně) nebo soudní cestou. Vstup nezávislé osoby (v roli mediátora) se stává významným zlomem v konstruktivnosti jednání  spoluvlastníků. Také při větším počtu spoluvlastníků nemusí být dosažení dohody snadné; netřeba však podléhat dojmu, že dohoda je v takovém případě nereálná. Zkusit dosáhnout dohody se vždy vyplatí a zpravidla bývá tento pokus završen úspěchem. Oddělený majetek má vždy větší hodnotu než podíl na věci. Cesta dohody navíc bývá podstatně levnější a rychlejší než jiné řešení.   

• Jaké mám možnosti rozhodování jako spoluvlastník?    

Odpověď: Zásadní je velikost podílu. S ohledem na různé možnosti rozhodování ve spoluvlastnictví existuje pět variant velikosti podílu: menší než poloviční, poloviční, nadpoloviční, více jak dvoutřetinový podíl a celek. Pokud máte méně jak poloviční podíl, nemáte silné právo při rozhodování o správě věci; při rozhodování o společné věci můžete zasahovat svým hlasem ve velikosti podílu. Pokud chcete o něčem rozhodovat, je nutné se spojit s ostatními spoluvlastníky a vytvořit potřebnou většinu. V případě polovičního podílu je to podobné;  je přitom jasné, že není nikdo, kdo má samostatné právo správy. Při nadpolovičním podílu rozhodujete o běžné správě společné věci většinou hlasů. Při více jak dvoutřetinovém spoluvlastnictví (stačí účelové sdružení spoluvlastníků, kteří vystupují jednotně a mají potřebný součet svých podílů) můžete rozhodovat i o významných záležitostech - o podstatném zlepšení nebo likvidaci věci (toto samozřejmě neplatí pro pozemky), změně jejího účelu i zpracování. Konkrétní výklad těchto pojmů je velmi důležitý např. při společném hospodaření v lese. 

• Jak prodat spoluvlastnický podíl?   

Odpověď: Prodej spoluvlastnického podílu je podobný prodeji majetku ve výhradním vlastnictví, ale z důvodu omezené správy věci ve spoluvlastnictví očekávejte nižší cenu, než by odpovídala prodeji celku (celé věci). Detailním posouzením se dá zjistit, o jak velký rozdíl se může jednat. Od 1.7. 2020 bylo zákonné předkupní právo vyplývající z institutu spoluvlastnictví až na výjimky (dané §1124 a §1125  občanského zákoníku) zrušeno.    

 

V rámci našich služeb řešíme:

 

Vypořádání spoluvlastnictví nemovitého majetku, jak spoluvlastnictví dvou osob, tak i komplikované vztahy s větším množstvím spoluvlastníků. Věnujeme se s odbornou péčí spoluvlastníkům, kteří ve shodě jsou, i těm, kterým se dosud z jakéhokoli důvodu nepodařilo na rozdělení dohodnout. Specializujeme se na majetky převážně zemědělského charakteru, tedy pozemky, lesy a hospodářské budovy v podílovém spoluvlastnictví. Mimosoudní vypořádání je vždy levnější a časově méně náročné než soudní. Dobrovolnost vypořádání pak zaručuje všem zúčastněným větší rychlost řešení a obvykle i podstatně spravedlivější řešení než dělení soudní cestou. 

 

Vypořádání spoluvlastnictví na lese

Spoluvlastnictví lesních pozemků je zvláště rizikový vztah, pokud jednotliví spoluvlastníci nemají dostatečně smluvně ošetřeno, jakým způsobem mohou na majetku hospodařit. V lesnické problematice se často orientují pouze někteří spolumajitelé; obvykle ti, kteří v lese aktivně hospodaří. Ostatní spoluvlastníci nemají představu, jaký hospodářský výsledek mohou očekávat, a často pouze přihlížejí. Některé spoluvlastníky mohou pojit zároveň i příbuzenské vztahy, veškerá nedorozumění a neshody v hospodaření se pak přenášejí právě do těchto příbuzenských a rodinných vazeb.

 

Vypořádání spoluvlastnictví na zemědělských pozemcích

Spoluvlastnictví zemědělských pozemků nebývá oproti jiným typům nemovitostí (lesům nebo budovám) problematické. Vlastníkům často postačí spravedlivě rozdělit pachtovné mezi sebe dle výše spoluvlastnického podílu. Jistý problém však může nastat pokud chce jeden ze spoluvlastníků svůj podíl prodat, neboť zpravidla obdrží o něco nižší cenu než by dosáhl prodejem pozemku ve výlučném vlastnictví. Dalším omezením pro menšinového spoluvlastníka bývá nemožnost ovlivnit výběr pachtýře.    

 

Vypořádání spoluvlastnictví u ostatních pozemků a staveb

Jako u výše uvedených nemovitých věcí i zde platí, že možnost nakládání s majetkem a jeho hodnotu velmi ovlivňuje výše podílu. Občanský zákoník rozlišuje u podílového spoluvlastnictví z pohledu možnosti nakládat s majetkem dvě hranice - vyšší než 1/2 a vyšší nebo rovný 2/3. Také zde platí, že pokud je možno majetek fyzicky rozdělit, je vhodné tuto variantu upřednostnit.     

 

Vypořádání spoluvlastnictví dohodou je pro všechny zúčastněné výhodné a může být rychlé.

Obvyklý postup:

 

• telefonická konzultace s nabídkou mediace a podrobným postupem vypořádání
• zaslání cenové nabídky
• návrh smlouvy o dílo
• schůzka s aktivními spoluvlastníky a oslovení těch neaktivních (toto je klíčový bod vedoucí k úspěšnému vypořádání) 
• ocenění nemovitostí
• vypracování návrhu vypořádání
• návštěva geodeta (pokud je zapotřebí)
• návrh dohody o vypořádání spoluvlastnictví
• finanční vypořádání (pokud je zapotřebí)
• podání dohody na katastr nemovitostí

 

​Očekávaná doba realizace: tři až šest měsíců od předání podkladů. 

Maximální počet spoluvlastníků u realizovaných případů: 13 osob

Velikost dělených pozemků: 12 až 105 ha

Dosavadní úspěšnost mimosoudního vypořádání: 100%

 

Konzultace k problematice zde. 

 

Tip na další naše služby: Scelování majetku a směny pozemků - arondace